Si le régime fiscal lié au statut LMNP rend la location meublée attrayante, certains propriétaires souhaitent parfois y mettre fin. Cela peut être nécessaire pour vendre le logement ou l’habiter soi-même. D’autres cas concernent l’hébergement d’un proche. Quelles que soient les motivations, le respect des lois s’impose au bailleur. Elles encadrent notamment le préavis location meublée et les motifs. La résiliation du bail n’est donc pas libre, surtout lorsque le bien est loué pour une résidence principale. Quelles sont les contraintes légales imposées au bailleur ?
Préavis en location meublée : définition
Le préavis représente le délai légal minimal dont dispose le propriétaire bailleur pour informer le locataire de son intention de donner congé. Ce délai s’impose également au locataire lorsqu’il décide de résilier le bail. Cette notification doit être faite dans le respect des règles prévues par le contrat de bail et par la loi.
Le cadre légal du préavis location meublée
Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, c’est l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, qui encadre le préavis applicable en cas de congé donné par le bailleur. Ces dispositions visent les contrats de location meublée conclus pour une durée de douze mois, reconduits automatiquement à échéance.
Cas particuliers : baux étudiants, mobilité ou saisonniers
Les baux conclus dans le cadre d’une location meublée pour des motifs :
- D’études ;
- De mobilité ;
- De séjour saisonnier ; ne relèvent pas de la loi ALUR.
La période du bail est définie à l’avance et sans tacite reconduction. Le bailleur ne peut résilier le contrat qu’à son échéance, sans possibilité de donner congé de manière anticipée. Les conditions d’achat du bien importent peu dans ce contexte.
Conventions de résidence secondaire : une liberté contractuelle encadrée
Lorsqu’il s’agit d’un bail de location meublée pour une résidence secondaire, la disposition légale du 6 juillet 1989 n’est pas valable. Les modalités relatives à la résiliation du bail, au délai de préavis ou à la durée du bail sont alors définies par les parties. Le référentiel en vigueur est celui des règles générales du Code civil (articles 1714 à 1762). Chacune des clauses doit être écrite avec clarté pour prévenir tout litige entre locataire et bailleur.
Préavis en location meublée : fonctionnement et règles applicables
Les règles relatives au préavis location meublée de ce bail varient selon que la démarche vient du bailleur ou du locataire. La durée, les modalités de notification et les effets au terme du préavis sont encadrés par des textes spécifiques. Leur respect scrupuleux est conseillé pour éviter tout litige susceptible de compromettre la rentabilité du patrimoine immobilier du bailleur.
Conditions du préavis location meublée pour le propriétaire bailleur
Leurs détails se présentent comme suit :
Durée du préavis à respecter
Quand le propriétaire désire mettre fin au bail, un préavis de trois mois s’impose à lui. Ce délai s’applique également en cas de volonté de modifier certaines clauses du contrat de location à l’échéance du bail.
Début du préavis
Il prend effet dès que le locataire reçoit la lettre. Ce préavis ne peut toutefois produire effet, qu’à la fin du contrat de bail. Cela s’applique même si le locataire a été informé bien à l’avance.
Modes de notification valables
Pour garantir la validité du préavis location meublée, le bailleur peut :
- Envoyer une lettre recommandée suivie d’un accusé de réception ;
- Recourir à un commissaire de justice ;
- Remettre la lettre en main propre contre récépissé.
L’objectif : prouver la date exacte de notification.
Effets à la fin du préavis
Lorsque le préavis a été notifié dans les formes et délais, le locataire doit vider le logement à la fin du bail. Il perd alors tout droit d’occupation.
En cas de modification du contrat, le préavis location meublée suit la même procédure. Néanmoins, l’accord du locataire est requis. Si aucune entente n’est trouvée à l’échéance, le bail est reconduit dans les mêmes termes, même si le préavis a été respecté. Il est donc préférable d’anticiper cette démarche, en s’y prenant bien avant les trois mois réglementaires.
Conditions du préavis pour le locataire
Les conditions varient légèrement dans ce cas de figure. Voici ce qu’il en est :
Durée du préavis applicable
En location meublée, le résident jouit d’un préavis réduit à un mois. Envisager de résilier le contrat est possible dès qu’on le souhaite, même s’il s’agit d’un bail étudiant.
Début du préavis
Le délai débute à partir du moment où le bailleur accuse réception de la lettre de résiliation. Comme pour le propriétaire, la preuve de la réception est indispensable.
Conséquences de la fin du préavis
À l’issue du préavis, le locataire doit restituer les clés et libérer définitivement les lieux. S’il revient sur sa décision, la poursuite du bail dépend exclusivement du bailleur, qui reste libre d’accepter ou non.
Mettre fin à un bail meublé : ce que le bailleur doit impérativement savoir
Clôturer un contrat de location meublée implique plus que le simple respect du délai de préavis. Le propriétaire bailleur doit répondre à un ensemble de conditions strictes. Ces dernières visent à préserver les droits du locataire, tout en sécurisant la résiliation du bail.
Conditions pour donner congé à son locataire
Justifier d’un motif fondé et concret
La résiliation du bail ne peut jamais résulter d’une volonté unilatérale. Le bailleur doit obligatoirement fonder sa décision sur un motif légitime. Il peut s’agir de la volonté de reprendre le logement pour s’en servir ou héberger un proche, ou encore pour le vendre. Ces situations se produisent fréquemment avec les maisons de plain-pied.
Là, la lettre de congé doit clairement exposer le motif. En cas de reprise pour usage personnel, le bailleur doit mentionner les informations personnelles du bénéficiaire (nom, adresse, lien de parenté). Ce bénéficiaire doit appartenir à une liste fermée : le propriétaire lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire depuis au moins un an, ainsi que leurs ascendants ou enfants.
Risques juridiques en cas de fraude
Si le motif s’avère fallacieux, un juge peut annuler le congé. En cas de fraude avérée, des sanctions sont prévues : jusqu’à 6 000 € d’amende pour une personne physique, et 30 000 € pour une société. La prudence est donc de rigueur lors de la notification du congé.
La protection renforcée des locataires âgés
La loi encadre strictement le droit de congé vis-à-vis d’un locataire de plus de 65 ans, sous conditions de ressources. Deux cas rendent le congé inapplicable :
- Le locataire, dont l’âge est supérieur à 65 ans à la date d’expiration du bail, perçoit annuellement des ressources inférieures au plafond défini pour les logements conventionnés ;
- Le logement est occupé par un proche du locataire de plus de 65 ans aux ressources également modestes.
Dans ces situations, le bailleur ne peut résilier le bail, que s’il remplit l’une des trois conditions suivantes :
- Suggérer un relogement adapté à proximité ;
- Avoir plus plus de 65 ans lui-même ;
- Disposer de ressources annuelles inférieures à celles exigées pour ses locataires.
L’âge est évalué à la fin du contrat, des ressources, et à la date d’annonce du congé.
Refus du locataire ou litige
Quand le locataire est opposé à la résiliation du contrat, ou refuse de quitter le logement, que faire ? La première étape consiste à saisir la commission départementale de conciliation. En cas d’impossibilité de trouver une solution amiable, le bailleur peut se tourner vers le tribunal d’instance. Jusqu’à l’exécution complète du congé, le locataire est tenu de payer le loyer et d’honorer toutes ses obligations, même s’il occupe les lieux sans droit.
Obligations respectives pendant la période de préavis location meublée
Durant un préavis location meublée, les dispositions du contrat de location restent pleinement applicables. Aucune suspension des droits et devoirs n’est prévue, y compris pour le règlement du loyer. Chaque partie demeure donc tenue par les engagements pris dans le bail meublé, même si une notification de congé a été adressée.
Partie locataire : paiement jusqu’au terme du préavis
Le locataire doit absolument payer le loyer et les charges jusqu’à l’expiration du préavis, même s’il quitte le local avant cette date. Cette obligation ne disparaît qu’en cas de reprise du logement par un nouveau locataire, sous deux conditions :
- Le logement loué doit avoir fait l’objet d’un état des lieux de sortie signé par le locataire sortant ;
- Les clés doivent avoir été remises en main propre au bailleur, avec son accord formel.
Dans ce cas, la résiliation du bail devient effective par anticipation, et l’ancien occupant est libéré de toute obligation de paiement pour la période restante.
Partie bailleur : une obligation limitée au temps d’occupation
Ici, le propriétaire bailleur donne congé quand il s’agit d’un contrat de bail meublé. Le locataire pourrait choisir de libérer le logement avant la date prévue. Le paiement du loyer ne sera dû que pour le temps réel d’occupation. La règle est claire : seul le temps effectivement passé dans les lieux justifie une facturation, même si le préavis location meublée court encore.
